“二手房”交易环节的税收问题探析

　　“二手房”交易过程中存在的问题

　　温江区位于成都市城西，堪称成都的“后花园”，曾获得国际花园城市的美誉。优美的环境造就了房地产业的飞速发展，“二手房”交易十分活跃。但是，在“二手房”交易过程中存在以下主要问题：一是信息化管理跟不上征管需求。由于房管、国土、税务等相关部门的计算机没有联网，纳税人异地信息难以掌控，地税机关由于信息不对称而处于不利地位，税收征管落实不到位。二是当地政府指导价缺乏有力依据。一方面，税务干部对“二手房”虚假交易、虚假赠与判断难，缺乏充分说服纳税人的依据，导致征纳双方核价矛盾突出；另一方面，税务干部拥有较大的自由裁量权，容易产生税收执法风险。三是税负不公影响“二手房”交易市场的税收秩序。一些纳税人依法纳税意识淡薄，采取故意报低销售价格等手段骗税，不仅造成税收流失，还影响了税收的权威性和严肃性。

　　试点“二手房”评估计税新方法

　　在“二手房”信息来源方面，我局充分发挥政府部门优势，从增强信息来源的客观性、准确性入手，与国土、房管等相关部门联手，从土地所在地批文、地号、成交价格、房屋出售价格、面积、结构、楼层、使用年限等入手，全面弄清所属“二手房”基础信息，让信息来源更加准确。

　　在对“二手房”评估过程中，聘请有资质、信誉度高的中介评估机构参与其中，加大对“二手房”的评估力度。通过深入房屋中介机构、社区、小区、住户，对房屋使用年限、坐落位置、周边交通、服务等情况进行全方位调查摸底。

　　在广泛收集房屋信息的基础上，依据相关参数，将房屋评估信息输入房地产评税软件系统，有效地解决了“二手房”交易过程中“阴阳合同”、征纳双方为计税价格扯皮等问题。

　　推行存量房交易计税价格动态调整新举措

　　在“二手房”交易市场中，“二手房”实际成交价格随市场行情变化不断浮动。因此，“二手房”评估计税价格也应随之调整。我局利用计算机信息技术和统计学原理，通过开发“搜房软件”，采集网上挂牌价，基本实现了存量房交易计税评估价格的动态调整，使评估计税价格曲线与市场价格走势更加趋同。

　　动态价格调整首先是从房地产门户网站自动抓取存量房价格数据和相关属性数据，将数据导入评估软件，例如所在小区名称、类型、面积。在此基础上，技术人员利用统计学原理，对这些海量数据进行筛选、检验，同时辅以人工筛选甄别，剔除残缺、无用、异常数据，保留客观、有用的网上挂牌价，并将数据导入评估软件，实现自动评估更新。最后一步是价格检验，即通过查看网上挂牌价、系统评估价、中介评估价、实地调查价之间的价格差异，查找发生差异的原因和影响因素，对差异较大楼盘的估价模型进行调整和修正，使系统评估价更趋于市场价格。

　　在实践中，按月对计税价格进行动态调整，大大减少了计税价格争议，有效化解了征纳矛盾，使评估价格更加合理、公平。目前，成都市地税局已着手在全系统推广这一经验。